Другие материалы номера:
	Большой кредит для малого бизнеса Осваивать новое Деньги на «бочку» Время инвестировать От этикетки до энциклопедии

Строительство и кризис: развенчание мифов

Наверное, больнее всего кризис ударил по строительному бизнесу, объемы продаж квартир упали в разы. Замораживаются старые проекты, а о новых разговор заводится рекдо. На фоне такой «строительной депрессии» неплохо смотрится клиент Среднерусского банка — строительная компания «ИК-Реал-Строй».

«С 2000 года наша компания, участвуя в реализации Программы Московской области сноса ветхого жилья, осуществляет реконструкцию микрорайона 10 «Брусчатый поселок» в г. Красногорске и новое строительство жилых домов, как для переселения жителей из старых в современные квартиры, так и для продаж.

Если до кризиса мы продавали 10-12 квартир в месяц, то сейчас от двух до четырех. Четыре квартиры — это очень неплохой результат, учитывая, что многие компании в последние месяцы не продают за месяц ни одной«, — говорит генеральный директор ООО «ИК-Реал-Строй» Виталий Владимирович Блохин.

Во всем этом Виталий Блохин винит не столько сам кризис, сколько шумиху, поднятую вокруг него в СМИ. «Читаешь и слышишь в аналитических программах мнения экспертов, по которым квартиры упадут в цене в 2-3 раза. На чем основаны эти мнения, непонятно. Хотелось бы спросить этих экспертов: за счет чего они видят возможность для инвесторов массовой застройки снизить в разы стоимость квартир? Себестоимость строительства остается на уровне прошлого года, стоимость кредитных ресурсов возросла на 5 и более пунктов, процентные ставки новых кредитов достигают уже 20-25%, при этом кредитные средства стали практически не доступны реальному сектору экономики. Кроме того, издержки застройщиков, являющиеся обременением в инвестиционных контрактах и увеличивающие себестоимость строительства до 50%, никто не отменил, а, наоборот, с этого года в Московской области арендная плата за земельные участки еще и увеличилась в четыре раза по сравнению с прошлым.

Наша компания всегда формировала реальные цены для продаж, исходя из нормы рентабельности, установленной для строительной отрасли, и по мере степени готовности объектов. Так на этапе строительства в июне прошлого года мы продавали квартиры из расчета 70000 руб/м², а с апреля т.г., когда мы завершаем строительство, цены установлены в пределах до100000 руб/м². Развенчаю миф о купающихся в золоте строительных компаниях: в нашем сегменте никаких сверхприбылей нет, если, конечно, вы не занимаетесь элитным жильем в центре Москвы«, — говорит Блохин.

С моей точки зрения коррекция цен у застройщиков многоквартирных домов в районах массовой застройки уже состоялась. Тем, кто думает о покупке нового жилья, необходимо поторопиться. Лучшего момента в ближайшие годы не будет. По словам Виталия Блохина, цены на недвижимость ниже вряд ли упадут, скорее — только возрастут. Пока же цены стабилизировались. «Значительно снижают цены те, у кого плохи дела. В этом случае действительно стоит задуматься: будет ли достроен этот дом?», — предупреждает Виталий Блохин.

По мнению гендиректора ООО «ИК-Реал-Строй», такая ситуация продлится еще год, и со стабилизацией ситуации в экономике цены начнут подниматься. «Стандартный строительный цикл — это два года. Многие ли начинают сейчас новые стройки? Вы и сами видите, в г. Красногорске практически никто, мы, наверное, единственные. И если продажи упали в два раза, то новых объектов начато примерно в 10 раз меньше. У проектных организаций вообще нет новых заказов! Так что будет через два года? Будет дефицит, то есть спрос превысит предложение. Все уже построенное за это время раскупят, и с конца 2010 г. можно ожидать опять значительного роста цен, возможно превышающего скачок двух-трехлетней давности».

Я разговариваю с покупателями, пытаюсь выяснить, почему они, при наличии желания и потребности в новом жилье, откладывают решение о покупке квартиры. И выходит, что основных причин две: они недостаточно уверены в своей финансовой стабильности в ближайшей перспективе, и значительно ужесточились требования и условия по ипотеке. Хотя, например, кредитные специалисты Сбербанка достаточно внимательно относятся к желающим купить жилье по ипотеке: если в справке о доходах до необходимого уровня не хватает тысяч пять, клиенту не скажут сразу «нет», а попробуют найти какое-то приемлемое решение, и так по всему перечню документов заемщика«, — отмечает Блохин.

Другой фактор, влияющий на снижение уровня продаж квартир в строящихся объектах, опасения потенциальных покупателей, что дома не будут достроены. «Покупателя понять можно — таких замороженных объектов полно как в Москве, так и в Московской области. Но наша компания, несмотря на сложный финансовый период, продолжает строить, мы не можем допустить неисполнения своих обязательств, как перед Среднерусским банком, так и перед физическими лицами, доверившими нам свои средства. В рамках проектного финансирования у Сбербанка есть обязательства по графику финансирования, а у нас есть обязательства по графику выполнения работ. И две стороны их исполняют. Поэтому на нашей строительной площадке покупатели видят ежемесячные изменения на объектах, — говорит Блохин.

— Как вы пришли к совместному со Сбербанком кредитному проекту?

На первом этапе реконструкции, когда наша компания осуществляла строительство малоэтажных кварталов застройки, со сроком строительства до одного года, мы сотрудничали с рядом коммерческих банков.

Однако, приступив в 2007 году к строительству квартала застройки из пяти 17-ти этажных домов с подземными гаражами-стоянками, рассчитанному на пять лет, мы ощутили потребность в постоянном банке-партнере. Руководство Администрации Красногорского района, видя в нас профессионального инвестора и застройщика, порекомендовало нас руководству Красногорского отделения Сбербанка. Мы представили свой проект и определились в возможности дальнейшего сотрудничества.

Более шести месяцев понадобилось сотрудникам всех служб нашей компании для подготовки пакета документов, удовлетворяющего требованиям Сбербанка, для получения положительного заключения на открытие кредитной линии для финансирования инвестиционных затрат с лимитом свыше 500 миллионов рублей. Банковские специалисты, проводя проверку финансовой, юридической, проектной, производственной деятельности нашей компании для оценки банковских рисков, высказывали замечания, которые заставили меня, как руководителя, посмотреть на многие вещи по-иному и внести коррективы. За это Красногорскому отделению Сбербанка и Среднерусскому банку отдельная благодарность. Таким образом, с января 2008 года мы начали сотрудничать со Сбербанком и уже более полутора лет работаем с ним как с надежным финансовым партнером.

— Кредитная схема, которая применяется на вашем объекте, предполагает и продажу квартир в строящихся домах в кредит от Сбербанка?

— Да, продажи на этапе строительства в объектах, строящихся с участием Сбербанка, совершаются по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. Права на строящиеся квартиры находятся у банка в залоге и, продавая квартиру, мы просим разрешение у Сбербанка на ее продажу по определенной цене на определенных условиях. Сначала нам казалось, что это потребует большой бумажной волокиты, к тому же некоторые агентства недвижимости, ссылаясь на свой опыт работы со Сбербанком, прогнозировали, что процесс оформления сделок будет занимать до двух месяцев. А вот у нас на оформление в Красногорском отделении Сбербанка уходит неделя, даже порой меньше. Система работает как часы.

Сотрудничество со Сбербанком — это дополнительная гарантия покупателям, которые наслышаны про всякие двойные-тройные продажи квартир.

Виталий Блохин видит в кризисе и определенные плюсы. «Кризис „почистит“ рынок, отпадут слабые и неэффективные игроки. В период стремительного роста объема строительства и цен на недвижимость на рынке появились разного рода посредники. В конечном счете, все это влияло на стоимость строящегося жилья, так как каждое звено добавляло свою маржу. А кто сейчас будет платить лишние деньги? Сейчас ситуация изменяется, и поставщики уже готовы работать напрямую со строителями», — говорит он.

Виталий Блохин развенчивает и другой распространенный миф: что строительный бум последних лет спровоцировал небрежное отношение застройщиков к качеству возводимого ими жилья. «Глупости все это. За такие вещи в Российском законодательстве предусмотрена уголовная ответственность, кроме того, введен в действие новый Градостроительный Кодекс. Государственными надзорными организациями ведется жесткий поэлементный контроль, то есть, многоквартирный дом принимается не сразу полностью готовым, а приемка осуществляется поэтапно по мере завершения этапов строительства: фундамента, каркаса, стен, крыши, внутренних коммуникаций и т. д. Поэтому утаить какое-то серьезное нарушение невозможно. Все методы строительства и нормы давно согласованы на разных этапах у разных организаций. Чтобы допустить грубое нарушение, все эти организации должны сговориться, что невозможно. Могут остаться только какие-то мелкие недоделки, но и это зависит от системы контроля на объекте», — объясняет гендиректор ООО «ИК-Реал-Строй».

Что же касается качества массового жилья сегодня и домов постройки 70-80 годов, то современное градостроительство отличается внедрением в строительстве новых современных материалов, технологий и уровнем механизации, которые стали лучше.

Что будет с домами, которые строятся сейчас, через 15-20 лет? «Они останутся такими же и через 30 лет, — отвечает Виталий Блохин. — Кирпичу ничего не будет, если, конечно, на протяжении нескольких месяцев температура в течение суток не будет метаться от -20 ночью до +10 градусов днем. Конечно, нельзя пренебрегать грамотной эксплуатацией жилого дома. На наши дома, как и других строительных организаций, гарантия составляет 5 лет, но простоят они, конечно, лет сто, никак не меньше».

Из-за кризиса работа на многих строительных объектах приостановлена. По техническому регламенту, они должны быть «законсервированы», а не просто брошены. Не потеряют ли дома за это время своих свойств, не будет ли в них опасно жить? Нет, отвечает Виталий Блохин. «Если консервация проведена правильно, то здание не теряет прочностных характеристик годами. Но можно и просто прекратить работы на несколько месяцев — для объекта это не страшно. И в том и другом случаях перед началом дальнейших работ необходимо проводить экспертизу, и это, как и сама консервация, в зависимости от степени готовности объекта, требует дополнительных расходов. Поэтому нельзя исключить, что некоторые компании, в стремлении минимизировать свои расходы, отнесутся к данной процедуре недостаточно ответственно», — предостерегает Виталий Блохин.

— Подводя итоги к вышесказанному, с каким чувством вы смотрите в будущее?

— Оптимистично. В достаточно непростой финансовой ситуации из-за резкого снижения объемов продаж, особенно в конце 1 квартала текущего года наша компания сумела сохранить свой коллектив, состоящий их высококвалифицированных специалистов. И, несмотря на кризис, мы будем продолжать реализовывать свои проекты. Как и было запланировано, мы в июне этого года завершаем строительство первых двух 17-ти этажных многоквартирных домов и с апреля приступили к строительству третьего. Правда сроки начала строительства остальных двух корпусов, перенесены на конец года. Рассчитываем и на участие Сбербанка России в реализации наших новых проектов, а также на продолжение сотрудничества по ипотечным программам банка.