Другие материалы номера:
	Актуальные идеи Дом из цеха Работа на опережение Экотуризм. Национальные парки

Строим вместе!

Рынок жилищного строительства и коммерческой недвижимости в России продолжает активно развиваться. И одним из центров «большой стройки» сегодня является Московская область. Связано это не только с собственными запросами региона, но и, к примеру, с тем, что молодые московские семьи, которые не могут позволить себе жилье в столице из-за дороговизны, покупают квартиры в Подмосковье. По данным Министерства строительного комплекса Московской области, до 30% подмосковного жилья приобретают жители Москвы. Спрос определяет предложение, и поэтому по итогам 2006 года Подмосковье стало лидером в России по количеству введенного жилья на душу населения — 0,98 кв. метра, вплотную приблизившись к европейским показателям (1 кв. м на человека). А в некоторых районах области этот показатель достигает 5 кв. метров на душу населения! При этом средний показатель по стране — 0,35 кв. метра. Но чтобы строить в таких объемах, фирмы-застройщики не могут обойтись лишь собственными средствами…

В июле в отеле «Арарат Парк Хайятт» в Москве прошел семинар Среднерусского банка Сбербанка России, посвященный проблемам кредитования строительных проектов.

В семинаре приняли участие представители около сорока девелоперских и строительных компаний. Среди них были крупнейшие застройщики Московского региона — ПКФ «Виктория-5», ГК РИГрупп, УК «Масштаб», «Паритет групп» и другие.

Открывая семинар, Председатель Среднерусского банка Сбербанка России Андрей Николаевич Успенский напомнил собравшимся, что Среднерусский банк работает на территории 7 областей, при этом на территории Московской области сосредоточен основной рыночный потенциал банка — 25 отделений из 84, которые уже сами по себе являются достаточно крупными банковскими образованиями.

Что может предложить сегодня Среднерусский банк клиенту на пути получения кредита? Успенский указал на ряд преимуществ банка в финансировании крупных долгосрочных проектов. «Во-первых, наши ставки являются одними из самых низких на рынке. На сегодняшний день много говорят об альтернативных способах финансирования проектов. Что ж, разнообразие — это здорово, но могу сказать, что финансирование со стороны Сбербанка на сегодняшний день является одной из наиболее реальных форм получения средств. Второе: наш банк обладает необходимыми объемами денежных ресурсов, которые могут закрыть большинство потребностей строительного комплекса. Третье: срок кредитования составляет семь лет», — отметил Успенский.

Кроме того, по словам Председателя Среднерусского банка, политика Сбербанка обращена к клиенту. «Наша основная цель и желание — расширить взаимодействие банка с клиентами на строительном рынке. Наше предложение открыто для всех участников рынка. Среднерусский банк — один из немногих, кто предлагает свои услуги независимым фирмам. То есть любой клиент, который представит свой проект для понимания банка, может получить кредиты», — резюмировал Андрей Николаевич.

С докладом на семинаре выступил заместитель министра строительного комплекса Московской области Павел Степанович Перепелица, который обозначил перспективы развития строительства в области.

По словам Павла Степановича, реализация национального проекта «Доступное жилье — гражданам России» началась в Московской области еще задолго до того, как само слово «нацпроект» появилось на слуху. «Если в 2000 году мы построили 2,5 млн. кв. метров жилья, то в 2004 году — 5,7 млн. кв. метров, а в прошлом году вышли на показатель 6,6 млн», — отметил он.

С 2003 года строительство жилья в регионе осуществляется в основном путем комплексной застройки. Перепелица назвал ряд проектов, которые уже реализованы или находятся в стадии строительства. Строительным фирмам есть куда приложить свои силы — в планах подмосковных властей расселение коммуналок. Кроме того, как заявил недавно журналистам министр строительного комплекса Евгений Серегин, в Подмосковье признанно ветхим 3,5 млн. кв. метров жилья, и их необходимо сносить в срочном порядке, столько же находятся в предаварийном состоянии, которые в скором времени также необходимо будет ликвидировать. Живущие сейчас там люди будут нуждаться в новых квартирах.

Павел Степанович Перепелица отметил, что кроме жилья, в регионе идет активное строительство спортивных объектов. Уже построено более 100 объектов, строится еще более 50. Среди них — самые крупные не только в регионе, но и в стране дворцы спорта и ледовые арены.

Вокруг Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД), начало строительства которой намечено на 2011 год, планируется построить не только более 40 млн кв. метров жилья, но и целый ряд логистических комплексов.

Основная задача, стоящая перед Московской областью на 2007 и ближайшие годы — дальнейшая реализация нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». «И от того, как строители будут работать с банковскими структурами, будет зависть цена квадратного метра жилья», — заключил Перепелица.

«Банковский продукт нельзя, в отличие от построенного объекта, показать, а рассказывать — это скучно и непонятно. Не воспользовавшись продуктами, трудно судить о банке. Поэтому я попробую рассказать о наших продуктах через те проекты, на реализацию которых кредитовались наши клиенты», — так начал свое выступление первый заместитель Председателя Правления Среднерусского банка Сбербанка России Юрий Рамитович Исмагилов.

«Среднерусский банк работает практически во всех сегментах строительного рынка. Многие финансируемые нами проекты носят новаторский характер и вызывали споры среди профессионалов, стоит ли вообще их реализовывать. Тем не менее, банк их финансировал, видя в них хороший потенциал. По любому проекту, если он «понятен» банку, можно выстроить практическую схему финансирования», — отметил первый зампред.

Один из ранних опытов кредитования Среднерусским банком объекта строительства — это торговый комплекс «Твой дом» на МКАД. «Шел 1999 год, вся банковская структура была в руинах и кроме нас, не нашлось банка, готового взяться за финансирование магазина нового формата. Проект успешно развивается, кредит погашен и таких магазинов сейчас много», — рассказал Исмагилов.

Первый зампред привел еще несколько примеров, когда Среднерусский банк выдавал кредиты на рискованные, как казалось многим, проекты.

В частности, вызывала немало споров идея постройки торгового комплекса «Крокус-Сити Молл»: будут ли люди ездить в бутики за пределы кольцевой или нет? Комплекс работает, кредит, выданный Среднерусским банком, погашен.

Даже в 2005 году мало кто верил в то, что бизнесс-центр «Кантри парк», предлагающий офисы класса «А» далеко за пределами садового кольца — в Химках — будет иметь успех. Теперь иметь офис высокого уровня за МКАДом стало тенденцией, которую начал профинансированный Среднерусским банком «Кантри парк».

Сорочаны — известный ныне подмосковный горнолыжный курорт, тоже мог и не быть построенным, если кредитный комитет Среднерусского банка, поверив в то, что туда захотят ехать кататься достаточное количество людей, не выдал бы кредит, взяв в качестве залога, в том числе и… насыпную гору.

В последнее время появилась тенденция к развитию торгово-развлекательных центров в городах Московской области: Если раньше они в основном сосредотачивались в районе кольцевой дороги, то сейчас из-за перегруженности трасс и роста населения жители городов Подмосковья, в том числе и дальних, готовы тратить свои деньги у себя на месте. Им гораздо выгодней и приятней получить товары и услуги, не выезжая в Москву.

«Практически постоянно мне приходится общаться с руководителями строительных компаний, в том числе и с теми, кто пока еще не выбрал нас в качестве своего партнера. Поначалу часто встречаю скепсис. Мне говорят, что Сбербанк выставляет большие требования по предоставляемой документации и стоит ли тратить время на общение? И когда удается убедить начать сотрудничество, и мы переходим к практической части нашего сотрудничества, клиенты понимают, что эти мифы давно устарели», — с желания «развеять мифы» о Сбербанке начал практические рекомендации по оформлению финансирования строительного проекта начальник отдела финансирования строительных проектов Владимир Владимирович Романец.

«Что нам нужно для оформления кредита? Юридическая, бухгалтерская и строительная исходно-разрешительная документация», — отметил Романец. При этом если каких-то бумаг нет на руках, то, по словам Владимира Владимировича, банк идет на встречу клиенту. «Вопрос рассматривается по существу, и клиент может быть уверен, что после предоставления недостающих документов финансирование состоится».

У Среднерусского банка есть большой опыт финансирования строительства самого разного жилья — от «панелек» до элитного, а также коммерческой недвижимости, торговых и развлекательных центров. С участием банка в семи областях обслуживания реализовано свыше 150 подобных проектов. В этой связи Романец отметил, что банк всегда готов совершенно бесплатно помочь советом, как лучше структурировать тот или иной проект, чтобы избежать возможных ошибок.

Среди таких ошибок Романец указал неправильные сроки, на которые дается порой кредит. «Крайне тяжелая ситуация складывается, когда наши коллеги из других банков дают кредит под строительство, скажем — торгового центра — на недостаточный срок. Да, построить его за это время, как правило, можно, но окупить практически нельзя. Стало быть — не с чего отдавать кредит». Выделяя кредиты на семь лет, Среднерусский банк исходит из такой нехитрой формулы: за два года объект строится, за пять лет — окупается. «Но в индивидуальном порядке, под уникальные проекты, кредитование возможно и на больший срок», — подытожил Романец.

После выступлений состоялось обсуждение, представители компаний задавали вопросы, желая получить полное представление о предлагаемых услугах и оценить свои возможности по реализации конкретных проектов при помощи банка.

Можно предположить, что прошедший семинар такого рода далеко не последний. Помимо реализации строительных проектов банк активно работает и по инвестиционным проектам, связанным с развитием производства, поэтому если у вас есть проекты, связанные с развитием производственной строительной базы — строительство заводов, организация новых цехов — это также сфера приложения усилий и денежных средств банка. И это другая большая тема для разговора.

Банк идей

На сегодняшний день Среднерусским банком вложено в инвестиционные проекты, связанные со строительством, более 17 миллиардов рублей. О том, как банк планирует дальше расширять свою деятельность по данному виду кредитования, корреспонденту «Времени сбережений» рассказал и.о. директора Управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Среднерусского банка Сбербанка России Андрей Александрович Кайнара.

— Итак, 17 миллиардов рублей уже «работают», а какое количество заявок на финансирование строительных объектов находится сейчас на рассмотрении Среднерусского банка?

— Более 90 инвестиционных проектов разного рода и масштаба на общую сумму более 16 млрд. рублей. То есть практически столько же, сколько уже вложено банком. Сейчас нельзя сказать точно, сколько из рассматриваемых заявок мы профинансируем, но мы уверены, что большинство из этих проектов будет реализовано с помощью банка.

— Какие виды недвижимости чаще всего кредитует Среднерусский банк?

— Несмотря на то, что самая востребованная на сегодня недвижимость — это жилье, фирмы-застройщики пока еще не достаточно активно прибегают к услугам банков по кредитованию своих объектов, чаще привлекая дольщиков.

Тем не менее, жилищное строительство занимает почти треть нашего инвестиционного портфеля — 30%. 10% приходится на многофункциональные или, попросту говоря, торгово-развлекательные комплексы. Почти половина — 44%, инвестируется в офисное строительство. Это три наших основных направления работы. Совершенно точно, что такое соотношение будет меняться, и все большая доля нашего кредитования будет приходиться на торгово-развлекательные комплексы и на жилье. Банк заинтересован в кредитовании недвижимости всех видов, в настоящее время много работая по проектам торговых и деловых центров, мы хотели бы уделять больше внимания и жилищному строительству, которое входит в число приоритетных национальных проектов.

— Где на территории обслуживания Среднерусского банка больше всего привлекают кредитов для финансирования строительства?

— 80% кредитного портфеля — Московская область. Эта цифра отражает и хорошее экономическое положение региона, и высокий уровень развития банковских операций.

Кроме того, в Московской области больше внимания уделяется законности строительства, то есть наличию всех необходимых разрешительных документов. Это позволяет банку участвовать в большем количестве проектов. В других регионах этот процесс только начинается и есть уверенность, что и там Сбербанк России будет наращивать объем кредитов, выданных для финансирования различных строительных проектов. Одна из наших задач — увеличить удельный вес кредитных портфелей головных отделений, которые должны поставить на поток эту услугу, умея грамотно и быстро предложить ее всем желающим.

Обязательным условием участия Среднерусского банка в проекте является наличие разрешительной документации на строительство. Но мы можем рассмотреть проект, если видим, что он перспективен, а получение необходимых бумаг «на руки» — лишь формальность и дело времени. В таком случае наш клиент будет уверен, что гарантированно получит финансирование при предоставлении всех необходимых разрешительных документов.

Так как основная цель любого банка — извлечение прибыли, то при принятии решений мы выбираем сочетание «законное строительство» и «экономическая эффективность».

Отмечу, что те банки, которые могут позволить себе риск инвестировать деньги в проект, не прошедший всех инстанций, часто практикуют краткосрочное кредитование. Мы же всегда подбираем адекватный срок кредитования, чтобы у наших клиентов было время успешно завершить проект.

— Если к вам приносят недостаточно проработанный проект, но для банка он может оказаться интересным, что происходит?

— В том, что проект не до конца проработан, есть свои плюсы. Объясню, почему. Банк достаточно продолжительное время занимается кредитованием строительных проектов. Накоплен значительный опыт по кредитованию проектов различной сложности. Уже существует, если можно так сказать, банк идей в области строительных проектов. Это позволяет нам вместе с клиентом доработать перспективный проект, в который мы готовы вложить средства. Банк заблаговременно оказывает помощь клиенту, чтобы тот мог избежать ошибок как в подготовке документов на получение кредита, так и в дальнейшей эксплуатации объекта. Это выгодно и клиенту, и банку.

В ходе совместной работы над проектом мы рассчитаем необходимую сумму кредита, предложим оптимальные сроки кредитования. Совместно с клиентом прорабатываются варианты запуска проекта в действие. Например, мы считаем, что эксплуатация сложных объектов (гостиницы, торгово-развлекательные комплексы и т.п.) должна осуществляться специализированными компаниями.

Финансовые возможности и опыт банка позволяют финансировать различные по сложности и величине проекты. Учитывая это, предлагаю всем строительным компаниям сотрудничество со Среднерусским банком. Мы постараемся, чтобы все проекты наших клиентов с помощью Среднерусского банка были успешно реализованы.