Кредит на квартиру

Думаешь о будущем – покупай жилье

«Сбербанк для Вас», № 3 (26), 2005

Несмотря на растущие, как грибы после дождя жилые дома, желающих улучшить свои жилищные условия меньше не становится. По последним данным, к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий себя причисляют 62% населения — на одного человека в нашей стране приходится 19,7 кв. м общей площади, в то время как в Европе — 40-50, а в США — свыше 70 кв. м.

Однако те, у кого было достаточно средств купить себе жилье, давно уже это сделали. Людей же, готовых сегодня выложить за квартиру всю сумму целиком, учитывая заоблачные цены на жилье в России, практически уже нет. Тем не менее, не стоит думать, что вы до пенсии обречены жить с родителями или в съемном жилье.

В России постепенно все-таки начинает формироваться цивилизованный рынок ипотечного кредитования, который за последние 3 года вырос более чем в 10 раз и в настоящее время составляет около 500 млн. долл. Эксперты прогнозируют, что в течение 2-3 лет объем этого сектора рынка увеличится до 2-3 млрд. долл., а размер ставки в большинстве банков станет менее 10% годовых. Для большинства граждан ипотечный кредит является единственно возможным способом решения жилищного вопроса. Наиболее значимым игроком на рынке является сегодня Сбербанк, который занимает около 50% рынка кредитов на недвижимость. О том, как получить кредит на приобретение жилья в Сбербанке, рассказывает ведущий экономист Управления кредитования Среднерусского банка Сбербанка России Дмитрий Смирнов:

 — Какие кредиты выдает Среднерусский банк?

 — Наш банк выдает кредиты как на приобретение объектов недвижимости — это может быть квартира или комната в квартире в уже существующем жилом доме, так и на строительство дома или квартиры или покупку земельного участка с целью строительства жилья.

 — У кого есть шанс получить кредит в банке?

 — Наши условия предоставления кредитов достаточно лояльны, к тому же они периодически меняются к выгоде заемщика. Например, повышаются расчетные коэффициенты для определения максимальной суммы кредита. В качестве Заемщика могут выступать граждане с 18 лет, имеющие подтвержденный источник дохода. Срок возврата кредита должен наступать до исполнения заемщику 75 лет, то есть можно взять кредит и будучи пенсионером.

 — Какую сумму можно взять в кредит и на каких условиях?

 — Сумма кредита зависит от платежеспособности Заемщика, предоставленного обеспечения и стоимости жилья. До 45 тысяч рублей кредит вам дадут без обеспечения, от 45 до 300 тысяч рублей вам понадобится один поручитель, от 300 до 750 тысяч рублей — два поручителя, а свыше 750 тысяч рублей требуется оформить в залог имеющееся у вас имущество.

Если кредит превышает 50% от стоимости приобретаемой квартиры и сумма кредита превышает 25 тысяч долларов, то она и идет в залог. Сумма кредита может составлять до 70% стоимости жилья.

 — Имущество, которое берется в обеспечение должно быть личной собственностью клиента?

 — Да, естественно. Но может принадлежать и третьему лицу, если оно согласится выступить залогодателем. Поручительство юридических лиц также может приниматься.

 — Как быть молодым людям, у которых еще недостаточно средств для оплаты ежемесячных взносов за квартиру?

 — Если эти молодые люди еще не работают, то вряд ли какой-либо из банков выдаст им кредит, поскольку существует риск невозврата денежных средств. Однако в нашем банке с февраля 2004 года существует банковский продукт «Молодая семья», который учитывает то обстоятельство, что на начальном этапе молодые люди пока еще недостаточно зарабатывают для погашения кредита.

 — Что входит в понятие «молодая семья»?

 — Молодая семья — это семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 30 лет, или даже неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми, в которой мать или отец не достигли 30 лет). При этом либо один, либо оба супруга должны обязательно работать, чтобы получить кредит. Если у молодой семьи нет детей, кредит предоставляется в размере 70% стоимости недвижимости. Если в семье имеется ребенок, соответственно — 90%.

 — А если ребенок появляется уже после того, как кредит взят?

 — В этом случае, по желанию клиента, мы можем предоставить отсрочку в погашении долга с увеличением срока кредитования. Но отсрочка предоставляется в общей сложности не более чем на пять лет.

 — Чем еще интересен кредит «Молодая семья»?

 — Если дохода супругов не хватает, чтобы взять кредит на необходимую сумму, то в качестве созаемщиков могут рассматриваться родители, доходы которых могут быть учтены Банком при расчете платежеспособности. Исходя из этой суммы банк рассчитывает максимальную сумму кредита.

 — А дальше что происходит?

 — В течение 18 дней принимается решение о возможности предоставления кредита с момента предоставления всех необходимых документов.

 — Какие именно документы требуются от молодой семьи?

 — Заявление-анкета, свидетельство о браке, копии паспортов, документы, подтверждающие величину доходов и размер производимых удержаний заемщика, созаемщиков и поручителей. Документы, подтверждающие покупную стоимость недвижимости; если таковые на момент подачи заявления отсутствуют, то расчет суммы кредита будет произведен из платежеспособности, а на дату получения средств сумма кредита будет откорректирована.

 — Где можно получить кредит?

 — У нас кредит можно получать по месту регистрации заемщика, по месту нахождения приобретаемого, строящегося, реконструируемого и ремонтируемого объекта недвижимости, по месту нахождения предприятия-работодателя заемщика, которое выступает поручителем по кредитному договору. При этом работодатель должен быть клиентом Сбербанка и иметь у нас расчетный счет.

 — Какие основные преимущества кредитования в Сбербанке?

 — У нас нет штрафов за досрочное погашение кредитов на недвижимость. Вы можете погасить кредит хоть на следующий рабочий день, в случае, если у вас появились деньги, при этом банк не возьмет с вас штрафы за досрочное погашение кредита. У нас приемлемый уровень процентов за кредит, нет скрытых комиссий за обслуживание кредитов — существует лишь ваш долг плюс ставка и единовременный тариф за услугу открытия счета. Широкая филиальная сеть по всей стране — в любом филиале, в любом территориальном банке, хоть на Дальнем Востоке, вы можете погасить кредит, достаточно знать номер своего счета и название отделения, в котором оформлялся кредит. График погашения кредита в течение месяца свободный. Клиент может позвонить в банк и сказать, какого числа он хочет внести очередной платеж, и ему называют сумму для погашения. Проценты начисляются на остаток долга, то есть суммы платежей постоянно снижаются.

Закордонная ипотека (Как приобретают жилье в разных странах)

В Германии

Ипотека осуществляется по разным схемам различными кредитными учреждениями, но наибольший удельный вес, до 30%, занимают стройсберкассы (ССК), работающие по закрытой модели финансирования и использующие в основном собственные средства, что позволяет снижать процентную ставку. По контракту с ССК на 4-6 лет на накопительный счет вносится определенная сумма (до 40% общей стоимости жилья). На нее начисляются пониженные проценты, по итогам года государство начисляет премии и вводит налоговые привилегии. Премия в размере 15% на сумму сбережений, но не более 2 тысяч марок на холостяков и 4 тысяч для женатых. Заемщик вначале кредитует кассу, внося деньги на депозит, а по окончании периода накопления ССК выдает ему ипотечный кредит по низкой ставке на срок до 18 лет. В последние годы средства привлекаются под 3% годовых и выдаются ипотечные кредиты под 5% (в обычных банках — от 7% до 12% годовых).

В США

Ипотечный рынок, оцениваемый примерно в 4 трлн. долларов, полностью подконтролен государству. Доля ипотечных облигаций, эмитированных 3 государственными корпорациями, составляет 89% рынка. В американской модели обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами участвуют получатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечных рынка — первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может выдавать долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных» ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по кредиту конечному инвестору или финансовому посреднику. Получив средства от уступки этих прав, банк выдает новый ипотечный кредит. Ставка по 30-летнему ипотечному кредиту составляет в среднем 5-6%, а по 15-летнему — 4,75%.

В Великобритании

Ипотечные ставки определяются Государственным банком, они постоянно снижаются. Кредит, как правило, берется сроком на 25 лет. Кредиторы требуют минимум 5% наличного залога при покупке недвижимости, но при необходимости предлагают 100% ипотеки.

В Чехии

Услугами стройсберкасс пользуется половина населения страны (примерно 5 млн. человек). Когда накоплено 40% стоимости жилья, на остальную сумму выделяется ссуда под 3-5% годовых на срок 10-20 лет. На внесенные вклады начисляются по 2% годовых. Действует система бюджетных дотаций — каждый гражданин при покупке квартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства, ему на счет начисляется 150 долларов.

В Испании

Ипотечный кредит банки предоставляют на 10-20 лет под 4-6% на половину стоимости жилья, в том числе и гражданам других стран. При этом продажа недвижимости осуществляется только с разрешения банка, а сдача в поднаем разрешена. Арендной платы многим хватает на оплату кредитов, налогов и коммунальных платежей.

В Израиле

Средний размер ипотечного кредита на 15 лет — 90 тысяч долларов. Это примерно 70% стоимости квартиры. Среднегодовая ставка по ипотечному кредиту 5,2%. Среднемесячный возврат кредита — порядка 700 долларов, что при среднемесячной зарплате в 2004 году 7115 шекелей (1570&) для постоянно работающих — вполне приемлемый вариант.

В Японии

Много вариантов решения ипотечных проблем. Имеются и специальные, например, для женщин годовая ипотечная ставка снижается при рождении каждого ребенка и ее минимальная величина составляет 0,1%. Кредиты выдаются на срок до 35 лет в сумме до 400 тысяч долларов. Женщины должны быть не моложе 20�лет и не старше 49 лет и погасить кредит до наступления 75 лет.

История ипотеки

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. Hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться о состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки исчез и появился вновь в позднесредневековом европейском законодательстве.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.